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          1. 樓市去虛火力道正勁

                近日,央行宣布降準,釋放大約1萬億元的長期資金。在房地產市場,等了一年的靴子落地,并未激起“非理性購房”的躁動水花。

              原因無他,內外部環境均已不再,流動性釋放,無關樓市。

              多元住房供應體系正在深度改變著中國居住市場。2020年,中國常住人口城鎮化率63.89%,距離發達國家的75%還有11個百分點,按照每年1%,房地產開發尚有10多年時間。但天花板終究在那里,2020年中國城鎮住房套戶比為1.09,整體呈現靜態平衡。

              當下,公租房、共有產權房、限競房等多種政策性住房供應量加大,新建住宅商品房已從短缺的賣方市場轉入買方市場,過去黃金時代不知“營銷”為何物,坐等“買房人”上門搶房的開發商,現在正忙著線上線下全方位打營銷戰,搶的是如今他們口中尊稱的“客戶”。

              樓市資金源已筑起“籬笆”。在降準前,樓市錢袋子已經扎緊10個月有余,多方嚴管控,“穩”之主旋律不會變。

              在開發商層面,“三道紅線”融資監管新規從去年8月份開始釋放,若不變綠檔,一年有息負債增長30%的“過去式”變泡影,想博弈一下降至“10%”亦不行,一元負債換三元銷售規模的時代徹底結束了。

              在信貸層面,“限貸令”已來,2021年,央行再次給流向樓市資金加鎖,要求金融機構制定房企的融資比例、房貸的融資比例,雙管齊下,收縮金融機構流向房市的資金源。

              在貸款利率層面,利率打折時代早成“昨日”,標準從基準利率轉換到錨定LPR,LPR已連續14個月絲毫未動,個別城市二套房的利率卻漲至7%以上。同時,禁止經營貸等違規資金流入樓市,一查就是數萬億元量級的。不難看出,金融“籬笆”正力爭筑得全面且牢固。

              在控地價方面,22城“兩集中”供地首輪出讓收官,出讓住宅土地919宗合計10560億元,綜合溢價率為14.7%,沒見著過去動輒超60%溢價率的高價地,地王亦未再現,地價可控之下,未來房價預期確定性增強。比如,此前高熱不退的深圳樓市,6月份一、二手房成交量均回落。

              上半年全國各地數百條涉房政策花式“堵漏洞”,政策組合拳的聯動性“威力”正顯。近日,“京深”等地學區房都扛不住了,連夜降數十萬元甚至上百萬元消息不絕于耳。想“搞錢”囤學區房再坐地起價的投資客,“信心”被打擊得再也沒法“凡爾賽”。種種跡象釋放出一種信號:樓市去虛火力道正勁。


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